In quali casi è possibile chiedere uno sfratto per morosità
Lo sfratto è un provvedimento attraverso il quale l’autorità giudiziaria impone ad un inquilino di rilasciare l’immobile da lui occupato.
Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale i cui tempi, rispetto a quelli del rito ordinario, sono molto più brevi.
Si configura l’ipotesi di sfratto per morosità quando un locatore si rivolge al giudice con l’intento di rientrare in possesso del proprio immobile in seguito alla persistente morosità dell’inquilino nel pagamento del canone di affitto pattuito e/o delle quote condominiali.
Il c.p.c., all’art.658, dispone infatti che: “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
Per poter avviare la procedura di sfratto per morosità devono sussistere due requisiti essenziali:
- un regolare contratto scritto che regolamenta la locazione (ad uso abitativo o immobiliare).
L’art. 658 c.p.c dispone infatti che non si possa avviare una procedura di sfratto se tra inquilino e locatore sussiste un semplice accordo verbale. - Deve essersi verificato il persistente mancato pagamento del canone di locazione che per gli immobili ad uso abitativo, in base alla legge n. 392/1978 (legge equo canone) è stabilito in una mensilità, passati venti giorni dalla scadenza, oppure nel mancato pagamento degli oneri accessori quando la somma non versata superi l’importo di due mensilità del canone.
Tale criterio non viene applicato alle locazioni di uso non abitativo: deve essere il giudice, a seconda dei casi, a valutare l’importanza dell’inadempimento dell’inquilino.
Lettera di diffida
Prima di richiedere uno sfratto per morosità il locatore deve inviare all’inquilino una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui sollecita il pagamento dei canoni arretrati e richiedendo il rilascio dell’immobile entro una data stabilita, pena il ricorso alle vie giudiziali.
Se la diffida non ha effetto si avvia la procedura di sfratto per morosità.
Procedura di sfratto per morosità
L’avvocato del locatore notifica al conduttore l’intimazione di sfratto e la citazione per la convalida: un atto in cui vengono indicati i motivi della richiesta di sfratto e viene indicata la data dell’udienza in tribunale (che deve essere fissata almeno 20 giorni dopo la notificazione dell’atto).
L’inquilino è tenuto a presentarsi in udienza.
Se il conduttore si oppone alla convalida dello sfratto il giudice può rinviare al giudizio ordinario l’esame della questione oppure decidere di concedere subito al locatore l’ordinanza di rilascio dell’alloggio.
Se l’inquilino si presenta in udienza e decide di saldare la morosità può chiedere al giudice quello che viene definito “termine di grazia”, cioè un periodo di tempo entro il quale pagare il suo debito, termine che non può essere superiore a 90 giorni.
Esecuzione dell’ordinanza di sfratto
L’ordinanza del giudice è il titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.
Se l’inquilino moroso si rifiuta di abbandonare l’alloggio entro il termine stabilito dal giudice, decorsi 10 giorni e previa notifica dell’atto di precetto, si procede con la monitoria di sgombero, cioè con l’esecuzione forzata dello sfratto ad opera dell’ufficiale giudiziario.
