In che modo deve essere stilato il contratto di affitto di azienda
Il contratto di affitto di azienda ha per oggetto la locazione di un’azienda, cioè di un bene produttivo.
Il locatore cede ad un affittuario il diritto di utilizzare la sua azienda o parte di essa dietro il corrispettivo di un canone di affitto (art. 2562 Codice Civile).
L’affittuario ha il dovere di gestire l’azienda attenendosi a quella che è la sua destinazione economica, senza effettuare modifiche.
Tutela del locatore
Anche se il legislatore concede autonomia operativa all’affittuario, nel contratto di affitto di azienda si preoccupa di tutelare anche l’interesse del locatore specificando che alla scadenza del contratto deve ritornare in possesso di un’azienda di cui non è stata pregiudicata l’efficienza economica.
Tutela dell’affittuario
Il locatore è obbligato dalla legge a non avviare attività commerciali che possono ledere quella dell’affittuario, vige quindi il divieto di concorrenza sleale.
I termini del divieto di concorrenza possono anche essere estesi oltre quelli del contratto di affitto di azienda, a patto che da questo divieto non derivi l’impossibilità di fatto per il locatore di esercitare un’attività imprenditoriale.
La normativa prevede inoltre che l’affittuario subentri in pieno in tutti i contratti stretti dal locatario relativi all’azienda oggetto della locazione: la pretesa del locatario su quei contratti potrà essere avanzata solo al termine della locazione.
Restano invece a capo del locatore tutti i rapporti contrattuali personali.
Caratteristiche del contratto
Per il contratto di affitto di azienda è obbligatoriamente richiesta la forma scritta.
La prima parte del contratto è riservata ai dati anagrafici delle parti, cioè del locatore e dell’affittuario, segue poi l’oggetto, cioè l’azienda, della quale devono essere indicati dati e ubicazione, specificando inoltre la sua destinazione d’uso per assicurarsi che venga rispettata.
Nel contratto deve poi essere indicata la durata della locazione ed i termini entro i quali l’affittuario può fare disdetta (in genere un anno prima della scadenza).
Canone di affitto e modalità di pagamento vengono stabiliti dalle parti.
Al contratto di affitto di azienda va allegato un elenco di tutti i beni che fanno parte del patrimonio aziendale che l’affittuario si impegna a preservare a custodire per tutta la durata della locazione, per questo alla scadenza del contratto deve essere redatto un inventario analogo e la differenza tra quantità e valori corrisposti sarà maturata in denaro.
Il contratto di affitto di azienda può avere come oggetto l’intera azienda o un ramo di essa.
Nel caso venga ceduta in locazione solo una parte restano in carico al locatore alcuni elementi patrimoniali di cui non intende privarsi, ad esempio il conto corrente bancario o il denaro in cassa.
Ripartizione delle spese
La ripartizione delle spese di gestione tra locatore e affittuario viene inserita in una postilla del contratto, in genere sono a carico del locatore le spese straordinarie e a carico dell’affittuario le spese ordinarie, salvo diverso accordo tra le parti.
Nel contatto di affitto di azienda si inserisce anche una postilla sulla gestione dei crediti e dei debiti, se ve ne sono, di cui l’affittuario si fa totalmente carico alla firma del contratto.
I rapporti di lavoro subordinato
Il legislatore ha previsto che i rapporti di lavoro subordinato non si estinguano con la locazione dell’azienda, ma proseguano.
I lavoratori mantengono gli stessi diritti che avevano maturato: livello contributivo e condizioni previste dal contratto collettivo nazionale di lavoro a cui fanno riferimento.
Il trasferimento dell’azienda non costituisce quindi titolo per il licenziamento.
Nelle aziende con più di 15 dipendenti il datore di lavoro deve avvertire della stipula del contratto di affitto di azienda le rappresentanze sindacali in forma scritta e ciò deve avvenire almeno 25 giorni prima della firma.
