Cosa si deve sapere sulla gestione delle spese condominiali e come devono essere ripartite
Vivere in un condominio può essere molto vantaggioso e, allo stesso tempo, molto faticoso. È vantaggioso perché in tutti i casi non si è mai soli e, quindi, le spese di gestione e di manutenzione riguardano tutti i condòmini; faticoso perché è sempre una lotta individuare responsabilità, competenze e legittima ripartizione delle spese.
Le regole da seguire però sono chiare e alle volte basterebbe il buon senso per evitare inutili discussioni. La normativa di riferimento per la ripartizione delle spese di manutenzione e ristrutturazione condominiali si trova nel III libro del codice civile al VII titolo.
A tal proposito, infatti, il legislatore ha dedicato un intero capitolo intitolato il ‘Condominio degli Edifici’ nel quale vengono regolamentati i rapporti tra i proprietari nonché l’uso delle parti comuni asservite alle abitazioni.
Elemento fondamentale, contenuto nell’articolo 1117, è il concetto che definisce le “aree comuni” (o parti comuni a tutti i proprietari di un condominio) che sono:
- terreno sul quale è costruito l’edificio;
- parti dell’edificio destinate ad uso comune (portoni, scale, cortili, androni, corridoi, etc…);
- locali destinati ai servizi comuni (portineria, locali caldaie, locali riscaldamento centralizzato, etc…);
- installazioni e apparecchiature d’uso comune (ascensori, fognature, distribuzione del gas, dell’energia e dell’acqua, cavi TV, etc..) fino al punti di diramazione delle singole utenze.
ATTENZIONE Tutto quanto non espressamente indicato nell’articolo può essere inserito tra le parti comuni nel caso in cui l’assemblea condominiale lo decida all’unanimità.
Nessuno dei condòmini può rinunciare ai diritti sulle parti comuni né, tantomeno, evitare l’obbligo di contribuzione alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
La proprietà delle aree comuni è suddivisa in base alle tabelle millesimali (determinata in base al valore attribuito in millesimi a ciascuna superficie di appartamenti, cantine, box auto, etc. di proprietà dei singoli condomini proporzionalmente al valore delle singole proprietà).
LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
L’articolo 1123 del codice civile stabilisce come debbano essere ripartite le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni degli edifici. Questo articolo stabilisce che, nel caso in cui non ci siano diversi accordi, la suddivisione delle spese è sostenuta da tutti i condòmini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
Nel caso in cui le spese in oggetto riguardino l’uso, la ripartizione delle spese stesse va fatta in proporzione all’utilizzo che ogni condomino ne può fare.
Per la ripartizione delle spese si deve tener presente che queste ultime si possono raggruppare in tre voci:
- spese per parti comuni godibili in ugual misura da tutti i condomini: ripartizione in base alle tabelle millesimali;
- spese per parti comuni che per natura e posizione (scale, ascensori) sono utilizzate in misura differente dai condomini: ripartizione in base all’uso (metà del costo dell’intervento viene ripartito tenendo conto dei millesimi di proprietà di ciascun condomino e l’altra metà in base all’altezza di ciascun piano dal suolo, secondo, quindi il criterio dell’utilizzo che ciascun condomino ne può fare).
- spese per parti comuni utilizzabili solo da una parte dei condomini (cortili, lastrici solari o impianti): ripartizione solo tra chi le utilizza traendone vantaggio.
