Breve guida alla gestione delle dispute e delle questioni fra condòmini
Nel caso, non così raro, di dispute fra condòmini è obbligatorio il ricorso agli organismi di conciliazione prima di intentare una eventuale causa. L’obiettivo è, ovviamente, quello di scoraggiare e ridurre i procedimenti giudiziari in materia condominiale avendo ben presente quali e quanti sono gli ‘argomenti’ più dibattuti nonché fonti di liti in condomini.
La legge, con l’ art. 71 – quater, introdotto con la riforma del condominio, indica precisamente quali sono i casi di liti in condomini nei quali è obbligatoria la conciliazione e cioè:
- in tutte le controversie relative alle norme che regolano sia la comunione che il condominio in merito agli obblighi dei partecipanti – per esempio le spese, i diritti sulle parti comuni, le proposte di innovazioni, le maggioranze e delibere, etc…;
- in tutte le controversie relative alle stesse disposizioni per l’attuazione del codice, contenute negli articoli da 61 a 72, dalla partecipazione alle assemblee, alla ripartizione degli oneri venditore e acquirente, revisione delle tabelle millesimali etc…
Nel caso in cui un condòmino voglia contestare una decisione presa dall’assemblea condominiale stessa deve, come prima cosa, quindi, rivolgersi al mediatore (entro un termine massimo fissato in 30 giorni per le delibere annullabili).
Come procedere
Si deve presentare la domanda di mediazione, affinché questa sia ammissibile, presso l’organismo di mediazione che si trova nella stessa zona dove ha sede il municipio del Tribunale e dove si trova il condominio.
L’amministratore del condominio può prendere parte al procedimento, previa autorizzazione dell’assemblea.
I tempi
Il tempo utile per chiudere le liti in condominio è fissato in 3 mesi.
Al momento di presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell’organismo nomina un mediatore (scelto tra i soggetti iscritti all’Albo degli organismi di conciliazione del Ministero della giustizia) fissa, entro 15 giorni, il primo incontro.
L’incontro di conciliazione, che si svolge senza alcuna formalità presso la sede dell’organismo di mediazione o nel luogo indicato dal regolamento di procedura dell’organismo, deve essere concluso, obbligatoriamente per legge, entro il termine di 90 giorni.
Nel caso in cui in seguito alla conciliazione:
- si raggiunga un accordo direttamente tra le parti, o su una proposta di conciliazione messa a punto dal mediatore, la procedura si conclude e il verbale di accordo può esser omologato dal tribunale;
- l’altra parte non accetta l’invito alla mediazione, non aderisca alla convocazione o non si presenti all’incontro fissato dal mediatore, la segreteria della Camera di conciliazione consegna un verbale di ‘fallita conciliazione’ per mancanza di adesione della controparte – A questo punto si potrà andare in tribunale allegando il verbale all’atto di citazione o al ricorso.
I costi della procedura di conciliazione per le liti in condominio
La spesa della procedura di mediazione riguarda la parcella del conciliatore ed è a carico di entrambe le parti in causa, protagoniste della liti in condominio.
Il Ministero della Giustizia ha fissato i costi della mediazione e, per promuovere e favorire le risoluzioni extragiudiziali, ha previsto degli incentivi fiscali per coloro che riescano ad accordarsi.
