condòmini morosi

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Cosa è cambiato con la nuova legge

Come recuperare i crediti condominiali

L’Amministratore di condominio per recuperare le quote per le spese da parte dei condòmini morosi può richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo. Il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo nei confronti del condòmino così come indicato nell’ex art. 63 delle disposizione di attuazione del c.c.

Il recupero avviene attraverso un ‘procedimento’ e non un processo, senza che sia istituito il contraddittorio con il debitore. L’amministratore presenta un ricorso al giudice e quest’ultimo ha il compito di verificare se i presupposti menzionati riferiti ai condòmini morosi siano:

  • non fondati – domanda respinta;
  • sussistenti – emissione del decreto ingiuntivo.

Il decreto d’ingiunzione è valido strumento per la riscossione dei contributi condominiali relativi sia delle spese ordinarie che di quelle straordinarie.

ATTENZIONE Il documento che attesta il debito è costituito dal ‘verbale dell’assemblea’ nel quale si è approvato il rendiconto.

La fase della riscossione

La legge 220/2012 che ha modificato l’art.63, dice che : “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi”.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Se la morosità perduri per più di 6 mesi, allora l’amministratore può decidere di sospendere il diritto dei condòmini morosi di utilizzare i servizi comuni fruibili individualmente.

ATTENZIONE Quando si acquista un immobile o in ogni caso si subentra nei diritti di un condòmino bisogna sapere che si diventa automaticamente per legge obbligati in solido al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Si rimane obbligati in solido fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto anche nel caso in cui si ‘cedano i diritti su un’unità immobiliare’.

Si possono verificare i seguenti casi specifici:

  1. condominio che abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore in presenza di condòmini morosi: questi saranno prima escussi da colui che detiene il credito, ognuno entro i limiti della parte propria (spettante e deliberata dall’assemblea);
  2. escussione conclusa con esito negativo: recupero del credito che non è stato possibile escutere dai condòmini morosi agendo nei confronti dei condòmini ‘virtuosi’ (entro il limite delle quote relative ai millesimi di proprietà);
  3. condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e titolo esecutivo: si attua l’escussione contro tutti i condòmini in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di proprietà (cioè esattamente nello stesso modo sancito dalle Sezioni Unite in epoca ante riforma).

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