Breve vademecum alla gestione e alla risoluzione dei casi di abusi edilizi nel condominio
Abusi condominiali
Per abusi in ambito condominiale s’intendono tutte quelle situazioni in cui le parti comuni condominiali sono sottratte, in tutto o in parte, alla loro naturale funzione a servizio delle unità immobiliari dei condomini, a causa di situazioni o comportamenti che le danneggiano o che ne impediscono la normale fruibilità da parte di tutti i partecipanti al condominio.
Le parti comuni condominiali più tipicamente a rischio in questo senso sono:
- i cortili
- i vani delle scale
- i pianerottoli
- tutti gli atrii
- i vari corridoi di cantine
- i solai
- i lastricati solari
- gli ascensori
Elenco dei maggiori abusi condominiali che comprendono, anche ma non solo, gli abusi edilizi:
- occupazione di parti comuni con beni privati di qualsiasi genere come per esempio il parcheggio di un veicolo in luoghi non preposti o addirittura quando non consentito dal regolamento stesso;
- produzione di rumori e/o di odori molesti all’interno di parti comuni;
- modifica strutturale e/o alterazione di parti comuni con strutture, opere e/o installazioni che ne alterino e rovinino l’estetica;
- utilizzo di parti comuni in modo tale che la naturale usura venga aumentata richiedendo maggiori costi di manutenzione.
Chi interviene
Nel caso specifico degli abusi edilizi in ambito condominiale:
- qualunque condòmino che ha il diritto di intervenire per impedire che si verifichino abusi condominiali;
- l’Amministratore di condominio (ex art. 1130 c.c.) è l’organo preposto a disciplinare l’uso delle cose comuni e curarne la conservazione.
Ogni condomino può esigere o sollecitare affinché l’Amministratore intervenga a tutela delle parti comuni.
Come intervenire
Si può inizialmente comunicare attraverso telefonate, lettere, etc… ma se ciò non dovesse essere sufficiente a interrompere l’abuso condominiale, come quasi sempre accade, l’Amministratore può intervenire attraverso i tre strumenti a sua disposizione:
- la sanzione condominiale;
- il ricorso all’Autorità Amministrativa;
- il ricorso all’Autorità Giudiziaria.
La sanzione condominiale, nello specifico, è una multa che l’Amministratore infligge al condomino che si è reso responsabile della violazione. La multa viene inserita nel consuntivo delle spese condominiali come spesa particolare a carico del condomino interessato, il quale è pertanto costretto a pagarla come spesa condominiale di sua competenza.
Contro chi intervenire
In genere s’interviene nei confronti di chi ha materialmente posto in essere una qualsiasi fattispecie di abusi edilizi condominiale ma ci sono situazioni che fanno eccezione come, per esempio, il caso di una violazione del regolamento condominiale compiuta da un affittuario che abbia stipulato un contratto di affitto senza che fosse inserito l’obbligo del conduttore a rispettare il regolamento di condominio. Questa fattispecie di abuso condominiale vede, quale diretto responsabile, non l’inquilino ma il proprietario dell’immobile.
ATTENZIONE Non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati e le multe prevedono:
- fino a 10.329 euro per non aver osservato le prescrizioni del Testo Unico e della normativa locale;
- l’arresto fino a due anni e una multa da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale contrasto o assenza del permesso e prosecuzione dei lavori nonostante l’ordine di sospensione;
- l’arresto fino a due anni e una multa da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva, cioè di edificazione su terreni liberi e privi di infrastrutture (strade, illuminazione, etc…).
